Desde hace muchos años en México, una de las alternativas de inversión más efectiva para generar ingresos adicionales es el arrendamiento de inmuebles, figura jurídica prevista en el Código Civil Federal y por los Códigos Civiles de las entidades federativas, los cuales establecen que es el contrato mediante el cual una persona puede usar o gozar de forma temporal de un bien inmueble que pertenece a otra persona física o moral, pagando a cambio una renta.
Este tipo de ingresos ha sido en forma recurrente combatido en Tribunales, debido a que las leyes fiscales han otorgado beneficios fiscales que invitan a judicializar su inconstitucionalidad ya que consideran que transgrede lo establecido en el Artículo 31 fracción IV, el cual señala que es obligación de todos los mexicanos, contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como de los Estados, de la Ciudad de México y del Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes, sin embargo a través de tesis de jurisprudencias de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, ha dejado muy claro, que los beneficios fiscales otorgados en las leyes, son constitucionales ya que son aplicables a todos los contribuyentes que obtengan ingresos acumulables por el uso o goce temporal de bienes inmuebles y por lo tanto no le son aplicables a otro tipo de ingresos fiscales señalados en las mismas leyes aplicables.
Tal y como lo señala la siguiente tesis jurisprudencial aprobada por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que dice:
RENTA. EL RESPETO AL DERECHO AL MÍNIMO VITAL IMPLICA CONSIDERAR LAS CARACTERÍSTICAS Y CONDICIONES PARTICULARES BAJO LAS CUALES SE GENERA EL INGRESO DE LAS PERSONAS, CONFORME A LOS DIVERSOS CAPÍTULOS DEL TÍTULO IV DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO. El impuesto sobre la renta para las personas físicas es general, porque grava los ingresos obtenidos en diversas actividades económicas (prestación de servicios personales subordinados, prestación de servicios profesionales, actividades empresariales, arrendamiento, intereses, dividendos, premios, enajenación y adquisición de bienes); sin embargo, deben valorarse las consecuencias que tiene la estructura cedular del Título IV, denominado “De las Personas Físicas”, de la Ley del Impuesto sobre la Renta, en tanto el contribuyente debe calcular la cantidad que por cada capítulo debe acumular, considerando los ingresos (activos o pasivos) y, de ser el caso, las deducciones autorizadas y las peculiaridades propias de cada capítulo -por ejemplo: en la prestación de servicios personales subordinados que permiten obtener salarios, debe acumularse el ingreso respectivo sin deducción alguna; en la realización de actividades empresariales y profesionales, los contribuyentes pueden determinar una utilidad fiscal (ingresos menos deducciones), así como una utilidad gravable (utilidad fiscal menos la participación de los trabajadores en las utilidades de las empresas y, en su caso, las pérdidas fiscales de ejercicios anteriores pendientes de aplicar) para calcular una renta neta del ejercicio; lo anterior, sin que esté autorizado, por regla general, la compensación de las ganancias de un capítulo con las pérdidas de otro, etcétera-, para aplicar a la suma de dichos conceptos la tarifa anual prevista en el artículo 177 de dicho ordenamiento, a través de la cual se determinará de manera diferenciada (en lo cuantitativo y lo cualitativo) el impuesto a pagar. Lo anterior pone de relieve que el derecho al mínimo vital, como expresión del principio de proporcionalidad tributaria contenido en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos -y como lineamiento tendente a que los recursos apenas suficientes para subsistir dignamente queden resguardados frente a la potestad tributaria del legislador-, si bien tiene una proyección sobre todas las personas físicas contribuyentes del impuesto sobre la renta, no tiene un contenido homogéneo entre todos los sujetos del indicado Título IV y, por tanto, no debe respetarse en idénticos términos para todos sus beneficiarios, sino que debe analizarse por cada categoría de contribuyentes, tomando en cuenta las características y condiciones particulares bajo las cuales se produce el ingreso obtenido.
Amparo en revisión 2237/2009. Gerardo González Jaime y otros. 19 de septiembre de 2011. Mayoría de siete votos; votaron con salvedades: Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, Luis María Aguilar Morales y Olga Sánchez Cordero de García Villegas; votaron en contra: Sergio Salvador Aguirre Anguiano, Margarita Beatriz Luna Ramos, Guillermo I. Ortiz Mayagoitia y Juan N. Silva Meza. Ponente: José Fernando Franco González Salas. Secretarios: Fanuel Martínez López, Gabriel Regis López, Juan Carlos Roa Jacobo, Gustavo Ruiz Padilla y Jesicca Villafuerte Alemán.
Por ello resulta importante determinar si los beneficios fiscales establecidos en las disposiciones fiscales son estímulos, exenciones o subsidios, ya que los ingresos obtenidos por el arrendamiento de inmuebles, cuentan con la opción para determinar la ganancia acumulable base del cálculo del impuesto sobre la renta, de considerar la aplicación del 35% a los ingresos, como deducción, sin necesidad de obtener documentos comprobatorios de la cantidad que resulte a deducir, como es obligación fiscal en otros tipos de ingresos acumulables que también establecen las leyes fiscales. Los estímulos fiscales son subsidios económicos concedidos por la ley al sujeto pasivo de un impuesto, con el objeto de obtener de él ciertos fines parafiscales, que no representan un desvanecimiento de la obligación tributaria, sino que ésta es asumida por el Estado, a diferencia de la exención fiscal que es un privilegio creado por razones de equidad, conveniencia política o económica que libera al obligado de pagar una contribución total o parcialmente, por disposición expresa de la ley, de modo tal que funge como una eliminación de la tributación, sin contraprestación alguna, razón por la cual, al aplicarse a todos los contribuyentes, ésta debe respetar el principio aludido por nuestra constitución, es decir los beneficios fiscales establecidos en las disposiciones en materia del uso o goce temporal de bienes inmuebles son exenciones fiscales aplicables a todos los contribuyentes que obtengan ingresos de este actividad.
Actualmente, las disposiciones fiscales establecen mayores beneficios a los distintos contribuyentes, incluyendo a los que obtengan ingresos por el arrendamiento de inmuebles, como lo es el Régimen Simplificado de Confianza mejor conocido como RESICO, ya que el impuesto sobre la renta, se calcula considerando los ingresos acumulables obtenidos en el periodo sin deducción alguna, aplicando el porcentaje correspondiente que establece la tarifa del 1% al 2.5%, es decir este tipo de contribuyentes cuentan con otras opciones fiscales que reducen de manera significativa el pago del impuesto sobre la renta, siempre y cuando sus ingresos anuales no excedan de la cantidad de tres millones quinientos mil pesos.
Quizá una de las reformas fiscales trascendentes que se han dado en los últimos años, para los contribuyentes que obtienen ingresos por arrendamiento de inmuebles es la relativa a que cuando se intente demandar a través de un juicio civil por la falta de pago oportuno por parte de una arrendatario, es la referente a que la autoridad judicial para poder condenar el pago de las rentas vencidas, va a requerir al arrendador la comprobación de la emisión de los comprobantes fiscales por las mensualidades del arrendamiento del inmueble, y en dado caso que no se acredite, la autoridad judicial está obligado a informar al Servicio de Administración Tributaria SAT la omisión mencionada, la cual deberá tenerse muy en cuenta por todas las personas que obtengan ingresos por el arrendamiento de inmuebles, para evitar multas y sanciones por la falta de la emisión de comprobantes fiscales relativos al cobro de las mensualidades del arrendamiento otorgado.
Sin duda la obtención de ingresos a través del otorgamiento del uso o goce temporal de inmuebles resulta redituable y atractivo, tanto económica como fiscal, debido a que los beneficios establecidos en las disposiciones fiscales, continúan siendo sumamente atractivos, al reducir de manera considerable el pago del impuesto sobre la renta, sin embargo resulta por demás importante considerar siempre la emisión de los comprobantes fiscales CFDI correspondientes, ya que en caso de que se requiera demandar alguno inquilino por la falta de pago de las rentas, se requiere comprobar por parte del arrendador que es un contribuyente cumplido con las autoridades fiscales.
En opinión de: C.P. Manuel Aguilar Bojórquez
Quedamos a sus órdenes para aclarar cualquier duda relacionada con la presente opinión.
